Kostir eignaforms Eignarhaldsfélagsins Fasteignar (EFF)
EFF er í eigu aðila sem jafnframt eru leigutakar hjá félaginu. Eigendur og leigutakar eru m.a. Álftanes, Garðabær, Grímsnes- og Grafningshreppur, Norðurþing, Reykjanesbær, Sandgerðisbær, Fjarðabyggð, Ölfus, Vestmannaeyjar, Vogar, Háskólinn í Reykjavík og fjármálastofnanir. Þetta gerir félagið einstakt meðal fasteignafélaga vegna þess að þessir aðilar mynda eign innan félagsins þegar þeir greiða leigu, sem þeir myndu ekki gera ef þeir leigðu hjá óskyldum aðila. Leigutakar sem eigendur stjórna félaginu og geta því lagað félagið að því sem hagkvæmast er hverju sinni. Allur hagsauki rennur til leigjenda sem jafnframt eru eigendur. Hér er einungis um annað eignaform að ræða.
Um framangreint atriði virðist ríkja mjög mikill misskilningur í almennri umræðu sem og í greinaskrifum. Rætt er um að aðilar greiði leigu til EFF og séu eignalausir í lok leigusamnings. Þetta er rangt. Að loknu tilteknu tímabili á EFF skuldlausa fasteign eða fasteignir og leigutakar, sem jafnframt eru eigendur að EFF, eiga því í raun skuldlausar fasteignir.
Leigja eða skulda
Margt hefur verið ritað og rætt um EFF. Meðal annars var í umræðu um EFF lagt til fyrir sveitarstjórnarkosningar 2006 að Reykjanesbær keypti þær eignir sem bærinn leigir af EFF og að tekið yrði erlent myntkörfulán til að kaupa umræddar eignir. Í nýlegri grein í Víkurfréttum er fjallað um leigugreiðslur Reykjanesbæjar til EFF og rakið hverjar þær séu og að þar sé um töluvert háar greiðslur að ræða. Vegna framangreindrar tillögu, um að kaupa eignir, er rétt að bera saman þessar tvær leiðir, þ.e. leigja eða skulda. Gert er ráð fyrir að bærinn hafi byggt þær eignir sem EFF hefur leigt Reykjanesbæ eftir 2006.
Reiknað er með lokadagur láns sé sá sami og leigusamningar EFF og Reykjanesbæjar hafa að meðaltali og að um jafngreiðslulán sé að ræða. Miðað er við að meðaltalsvextir séu um 6% og að evra kosti kr. 170 eins og gert er í framangreindri grein. Einnig er gert ráð fyrir að lánið sé allt í evrum þar sem ekki er ljóst um hvers konar skiptingu mynta var gert ráð fyrir í umræddu láni. Þetta hefur engin áhrif á útreikninga þar sem reikna má með að meðaltal breytinga á umræddum gjaldmiðlum miðað við íslenska krónu sé svipað og á við um evru og krónu. Mánaðagreiðslur af þessu láni væru tæpar eitt hundrað milljónir króna, sem Reykjanesbær væri að greiða. Leigugreiðslur Reykjanesbæjar til EFF eru um níutíu milljónir króna á mánuði. Til að bera saman þessar tölur þarf að bæta við fyrri töluna kostnaði af tryggingum og rekstri fasteigna og því mundi hún hækka töluvert.
Ytri áhrif
Það sem hefur gerst er að breyting á ytri þáttum hefur verið meiri en nokkurn óraði fyrir. Íslenska krónan hefur veikst um 83% frá áramótum 2007/2008 og til dagsins í dag og á sama tíma hefur verðbólga verið allt að 26%. Þetta hefur leitt til þess að greiðslur af lánum hafa hækkað og einnig leigugreiðslur.
Þetta hefur orðið til þess að greiðslustaða bæði fyrirtækja og heimila á Íslandi hefur versnað til muna. Sama gildir um ríki og sveitarfélög. Vandamálið er öllum ljóst. Orsökin er veiking krónunnar og verðbólga og þess vegna eru framangreindar greiðslur, hvort sem um væri að ræða afborgun eða leigugreiðslur, með þeim hætti sem að framan greinir.
Framúrkeyrsla áætlana
Töluvert hefur verið rætt um það hvort hagkvæmara sé að opinberir aðilar reisi sínar byggingar eða láti einkaaðila um það. Í þeirri umræðu eru ávallt mismunandi skoðanir. Um mismunandi rök getur verið að ræða, bæði tilfinningaleg og rök byggð á rekstrarlegum forsendum. Tíðrætt er um að framkvæmdir á vegum opinberra aðila fari fram úr áætlunum og iðulega þegar það er raunin kann enginn á því skýringu eða virðist bera á því ábyrgð. Nýlegt dæmi hér á landi er stúkubygging í Laugardal en fleiri dæmi eru vel þekkt. Sama umræða á sér stað erlendis, t.d. birtist nýlega í Aftenposten grein um byggingarframkvæmdir í Osló sem hafði farið tæpa sex milljarða króna fram úr áætlun. Samkvæmt endurskoðanda borgarinnar er þetta fyrst og fremst til komið vegna þess að vinnuferlar voru ekki í lagi.
Dæmi um tvo grunnskóla
Dæmi um, annars vegar, framkvæmdir á vegum sveitarfélags og hins vegar framkvæmdir sem EFF sá um eru tveir grunnskólar í Reykjanesbæ. Um er að ræða Akurskóla og Heiðarskóla. Akurskóli var byggður af EFF en Heiðarskóli af bænum. Kostnaður við byggingu Akurskóla, sem EFF sá um, var 20% lægri en Heiðarskóla. Ef sami mismunur á almennt við um allar opinberar framkvæmdir á landinu er um margra milljarða króna mismun að ræða sem fyrst og fremst má rekja til mismunandi ferla hjá EFF og opinberum aðilum, eins og endurskoðandi Oslóarborgar bendir á í greininni í Aftenposten. Hagkvæmari bygging felur í sér lægri leigu.
Lokaorð
Að lokum tel ég rétt að hnykkja á eftirfarandi. Leigugreiðslur hafa breyst í samræmi við breytingu á efnahagsástandinu, gengi og verðbólgu, og sama hefði átt við ef leigutakar væru skuldarar og greiddu afborganir og vexti af skuldum sínum. Eins og fyrr segir eru leigutakar hjá EFF jafnframt eigendur og leigugreiðslur mynda eign í félaginu. Leigutakar sem eigendur stjórna félaginu og geta því lagað það að því sem hagkvæmast er hverju sinni. Allur hagsauki rennur til leigjenda sem jafnframt eru eigendur. Hér er einungis um annað eignarform að ræða og af umræðunni í Osló og þeirri sem átt hefur sér stað um opinberar framkvæmdir á Íslandi má ráða að um mun hagkvæmara form sé að ræða.
Bergur Hauksson
Framkvæmdastjóri EFF
){kind=link}