Flottur díll fyrir hverja?

Nú stendur fyrir dyrum ein allsherjar endurskipulagning og uppstokkun á fyrirkomulagi og eðli Fasteignar hf, sem átt hefur og rekið þær fasteignir sem Reykjanesbær hefur nýtt til þjónustu við íbúa frá árinu 2003. Ástæður þess má rekja til fjárhagserfiðleika félagsins. Ekki er samhljómur um skýringar á því hvers vegna svona er komið fyrir félaginu. Skv. upphaflegum áætlunum átti þetta fyrirtæki ekki að geta lent í vandræðum sem þessum, þar sem húsaleiga sem átti að standa undir rekstri var vel tryggð með verð- og gengistryggingum.
Bæjarstjórinn í Reyjanesbæ sér ástæðu til þess að stinga niður penna af þessu tilefni og á vef Víkurfrétta má lesa eftirfarandi línur í grein hans um meginástæður þess að gripið er til þessara aðgerða.

Hann segir í grein sinni að: „Háskólinn í Reykjavík og Álftanes, sem báðir eru aðilar að EFF, höfðu lent í greiðsluerfiðleikum sem gerði félaginu erfitt um vik. Lausnin er fólgin í að losa HR, Álftanes og eignir fjármálafyrirtækja út úr félaginu, endursemja við bankana um fyrirkomulag lána EFF og lækka þannig greiðsluskuldbindingar allra sveitarfélaganna til EFF.“

Ætla mætti af lestri greinar bæjarstjórans að hér sé á ferðinni hinn ágætasti díll. Með því að losa sig við þessi olnbogabörn sé leiðin framundan greið.
En er það svo? Skv. framkomnum drögum að samningi og fylgiskjölum með honum, lýtur út fyrir að megin inntak nýs fyrirkomulags séu eftir farandi atriði:

1.Lánadrottnar hafi verið á móti því að leysa Fasteign upp og færa eignir til sveitarfélaga.
2. Afskrifa eigi hlutafé Reykjanesbæjar í Fasteign hf.
3.Húsaleiga verði framvegis miðuð við lán Fasteignar en ekki virði eigna.
4.Glitnir muni fá greitt 1,45% álag á lánin sín næstu 4 ár.
5.Gert er ráð fyrir 5% álagi á leigugreiðslur til þess að Fasteign geti haldið áfram að senda okkur gíróseðla. Þetta álag má hækka ef nauðsyn ber til.
6.Allur kostnaður vegna reksturs fasteigna færist yfir til sveitarfélaganna (viðhald og tryggingar).
7.Fresta eigi greiðslu á hluta húsaleigu í 4 ár.

Lánadrottnar á móti slitum á félaginu.
Á hluthafafundi Fasteignar hf. sem haldinn var 7. desember 2010, var samþykkt
að veita stjórn félagsins heimild til að bjóða hluthöfum að kaupa leigueignir gegn yfirtöku lána.
Einhverra hluta vegna náði þessi ætlan stjórnarinnar ekki fram að ganga. Hver skyldi vera ástæða þess? Af hverju hefur stjórn ekki haldið fast við þessa samþykkt sína og er hægt að gera sér í hugarlund að hagsmunir lánadrottna ráði þarna ferðinni?

Hlutafé í Fasteign afskrifað
Það liggur fyrir að verði þessi leið farin, þá verði hlutafé Rnb í Fasteign hf. afskrifað. Skv. grein bæjarstjórans er það 526 milljónir króna. Það er vissulega rétt að það er sú tala sem sett var inn í Fasteign hf. á árinu 2003. Skv. efnahagsreikningi Reykjanesbæjar 31.12.2010 er bókfært virði þessarar eignar rúmur 1,3 milljarður. Það er sú tala sem bæjarstjórinn sjálfur hefur notað til þess að meta virði þessarar eignar og er sú tala sem þarf að afskrifa úr bókum Reykjanesbæjar á þessu ári. Eins mætti líka velta því fyrir sér i hvaða upphæð þessar 526 milljónir væru komnar ef þær hefðu verið lagðar inn á bankareikning á sínum tíma.

Húsaleiga sem hlutfall af lánum
Ekki er hægt að sjá í fljótu bragði hvort að það breyti nokkru hvort miða eigi húsaleigu við lánasafnið eða virði eigna. Hvort tveggja getur sveiflast til, lánasafnið með hækkandi vöxtum og núverandi húsaleigufyrirkomulag með gengis- og verðtryggingu. Það má hins vegar spyrja sig að því, hvers vegna í ósköpunum Glitnir á að fá 1,45% álag ofan á lánin sín næstu fjögur árin. Og hvers vegna ætlar Reykjanesbær að vera þátttakandi í því að reka félag sem ekki á að gera neitt annað en að senda út gíróseðla og greiða fyrir það 5% álag á húsaleiguna.

Reykjanesbær sér um viðhaldið
Væri ekki nær að nýta þessa fjármuni (6,45%) upp í þann viðhaldskostnað sem fyrirsjáanlegt er að falli til á komandi árum. Það kemur hvergi fram hver hann geti orðið en það er þó ljóst að hann hleypur á tugum milljóna á ári hverju. Ein af meginrökum fyrir stofnun Fasteignar á sínum tíma voru sérhæfing Fasteignar í viðhaldi. Hvar eru þau rök nú?

Frestun á hluta leigugreiðslna
Gert er ráð fyrir skv. nýjum samningi að heildarleigugreiðslur verði kr. 102.790.- Af þeirri upphæð á fresta greiðslu helmingi afborgana fyrstu fjögur árin. Það gæti væntanlega þýtt frestun á greiðslu upp á 40 milljónir króna á mánuði eða 360 milljónum yfir árið. Eftir fjögur árin þá er þessi tala komin upp í 1,4 milljarða. Af hverju er verið að fresta greiðslum? Hvernig og hvenær ætla menn sér að greiða þessa upphæð til baka þegar fresturinn er útrunninn? Einhvern tíma hefði þetta verið kallað að velta vandanum yfir á aðra.

Hver er hagkvæmni nýs samnings fyrir Reykjanesbæ?
Ekki fæst séð að þetta nýja samkomulag sé að skila nokkru til Reykjanesbæjar. Fyrir utan afskriftir upp á hundruði milljóna á hlutafé og aukinn viðhaldskostnað mun húsaleiga ekki lækka svo nokkru nemur. Leigugreiðslur Rbn. til Fasteignar hf á síðasta ári námu kr. 911.866.880 eða tæpum 76 milljónum á mánuði. Ef að ekki hefði komið til þvingaður afsláttur af húsaleigu hefði hún verið 105.5 milljónir á mánuði á síðasta ári. Skv. fyrirliggjandi drögum þá verður húsaleigan 102 milljónir og þá er rekstrarkostnaður (viðhald og tryggingar)fasteigna ekki talinn með.
Bæjarstjórinn í Rnb. segir í grein sinni að sveitarfélögin muni eignast eignirnar í lok leigutíma. Í drögum að samkomulagi er hins vegar að finna eftirfarandi orðalag „Kauprétturinn mun taka gildi í lok leigutímans og hefur það í för með sér að þegar áhvílandi lán viðkomandi fasteignar hafa verið gerð upp getur leigutakinn eignast viðkomandi eign gegn mjög lágri lokagreiðslu“
Ekki er með nokkru móti hægt að sjá þetta þýði það sama. Það er ekki vitað hverjar eftirstöðvar lána verða í lok leigutíma né heldur hver þessi væga greiðsla sé. Þarna er verið að tala tungum tveim.

Ástæða erfiðleika Fasteignar
Eins og vitnað er til í upphafi þessarar greinar tiltók bæjarstjóri Reykjanesbæjar ákv. atriði sem ástæður erfiðleika Fasteignar hf. Ég ætla að nefna önnur sem hljóma ekki eins vel fyrir suma. Eins og ég nefndi hér að ofan samþykktu stjórnarmenn í Fasteign að lækka húsaleigu um 28% á árinu 2010. Síðan var tekin ákvörðun um að láta þessa lækkun einnig gilda fyrir árið 2011. Skv. þessu þá lækkaði húsaleiga Reykjanebæjar á síðasta ári um 29.544.487.- á mánuði eða 354.533.843 á árinu 2010. Ætla má að Fasteign hafi því orðið af rúmum milljarði í tekjur á þessum 2 árum vegna þess að stjórnarmenn í Fasteign ákváðu að nota félagið til þess að fegra reikninga sveitarfélaganna. Vandi sveitarfélaganna var því fluttur yfir á Fasteign hf. sem nú er orðið gjaldþrota og þarfnast fjárhagslegrar endurskipulagningar eins og það er kallað.

Aðrir möguleikar í stöðunni?
Það verður að teljast í hæsta máta óðeðlilegt að ekki skuli liggja fyrir álit endurskoðenda sveitarfélagsins á hagkvæmi þess að fara þessa leið. Þarna er verið að höndla með fé sem nemur milljörðum og því ætti álit þriðja aðila að vera skilyrði. Við sem stöndum utan við, hljótum að velta því fyrir okkur hvers vegna ekki var farin sú leið sem stjórn Fasteignar samþykkti að bjóða sveitarfélögunum upp á í desember sl. Ég fæ með engu móti séð að 6,45% álag eða meira, til viðbótar við aðra vexti sem á lánunum hvíla, geti undir nokkrum kringumstæðum þjónað hagsmunum íbúa sveitarfélaganna.
Forsvarsmenn þeirra geysast nú fram á ritvöllinn hver á fætur öðrum og keppast við að réttlæta það að verið sé að bjarga sökkvandi skipi. En ég spyr á móti hvort ekki sé rétt að fara að beina kröftum sínum til bjargar áhöfninni. Skipinu var sökkt fyrir löngu síðan.

Guðbrandur Einarsson
íbúi í Reykjanesbæ