Svör bæjarstjóra vegna spurninga um Fasteign(EFF)

Guðbrandur Einarsson fyrrverandi oddviti Samfylkingarinnar leggur fram spurningar um þær breytingar sem verið er að gera á Eignarhaldsfélaginu Fasteign (EFF), sem mér er ljúft og skylt að svara.  Minnt er á að í lok árs 2002 samþykkti bæjarstjórn með 10 atkvæðum sjálfstæðis og samfylkingar að færa fasteignir sínar að mestu í EFF. Það þýddi að Reykjanesbær fékk greitt fyrir eignirnar, greiddi þá leigu af þeim og fékk EFF jafnframt til að byggja, eiga og reka nýjar eignir sem sveitarfélagið lét byggja. Reykjanesbær greiðir svo leigu fyrir not af þeim. Nokkrum árum eftir að þessi ákvörðun um að ganga í EFF var samþykkt dró samfylkinginn stuðning sinn til baka en eftir stóðu að sjálfsögðu skuldbindandi samningar sveitarfélagsins til 25-30 ára.


Mikið hefur verið rætt og ritað um gildi þess að láta stærra félag byggja, eiga og reka sérhæfðar eignir og hefur sýnst sitt hverjum. Til að fá úr því skorið hvort þetta fyrirkomulag hefði reynst okkur hagstætt var árið 2010 sameiginlega samþykkt i bæjarstjórn af sjálfstæðismönnum, samfylkingu og framsókn að vinna saman að úttekt á vegum hlutlausra aðila á kostum þess og göllum að vera með eignir okkar í félaginu. Niðurstaðan liggur frammi í ítarlegri skýrslu. Hún sýndi að það hafði reynst verulega hagstætt að að vera með eingir okkar í félaginu, jafnvel þrátt fyrir efnahagshrunið og hátt gengi Evrunnar. Þó var sett sú spurning fram í skýrslunni hvort það yrði þannig áfram ef þróun Evrunnar yrði neikvæð.


Hver var þá vandi EFF? Við efnahagshrunið, hrundu bankarnir og félög þeim tengd tóku yfir eignarhluti í EFF. Þá reyndist Álftanesi, sem einum eignaraðila, um megn að standa í skilum. Háskólinn í Reykjavík, sem stærsti eignaraðilinn, gat heldur ekki staðið í skilum, en Íslandsbanki tók að sér að halda utan um lán að baki HR eignum, svo ekki kom til að EFF lenti í greiðsluþroti vegna vanefnda HR. Þótt Álftanes stæði ekki í skilum var EFF samt mögulegt að standa í skilum. En þessi erfiða og breytta staða varð til þess að við, forsvarsmenn sveitarfélaganna í EFF, óskuðum eftir endurskoðun samninga okkar allra við EFF og bankana. Á það var fallist og hefur sú vinna nú staðið yfir vel á 2. ár og er að ljúka með hagstæðum samningum okkar sveitarfélaganna við EFF og lánastofnanir.


Hér á eftir er svarað beinum spurningum Guðbrandar sem skýra ágætlega grunn og áhrif samninganna fyrir Reykjanesbæ:
Sp. 1. Eignarhaldsfélagið Fasteign hf. var stofnað á árinu 2003. Innborgað hlutafé Reykjanesbæjar var á þeim tíma rúmar 500 milljónir. Hvað er þetta hlutafé metið á núvirði? Hlutaféð í bæjarsjóði er metið á kr. 526.000.000 en í samstæðu kr. 1.075.540.000

?2. Hvað verður um þetta hlutafé í þeirri endurskipulagningu Fasteignar sem nú fer fram?
Hlutafé þetta verður að öllum líkindum allt fært niður en skuldir lækka á móti um rúma 3 milljarða kr. Endanlegar tölur um þetta ættu að liggja fyrir í ágúst n.k.?

3. Hversu háa fjárhæð þarf að afskrifa í bókum Reykjanesbæjar vegna þessarar endurskipulagningar?
Líklegt er að allt hlutaféð verði afskrifað, en á móti kemur lækkun skulda um rúma 3 milljarða kr.?

4. Hvað á Reykjanesbær stóran hlut í nýrri Fasteign í prósentum talið og hvers virði er hann?
Hlutfall eignar í EFF eftir breytingu fer eftir hlutfalli af greiðsluþátttöku m.v. lán á eignum. Greiðsluþátttaka Reykjanesbæjar eftir að eignir Íslandsbanka, Álftaness og Háskólans í Reykjavík hafa verið teknar út úr félaginu er 56,04% - Á því byggir síðan greiðsluþátttaka, miðað við núverandi eignir okkar sem við leigjum í félaginu. EFF á ennþá eignirnar sem sveitarfélögin leigja og Reykjanesbær á því 56% í félaginu.

5. Mun Reykjanesbær þurfa að leggja til fjármuni til kaupa á hlutafé í nýrri Fasteign?
Verið er að breyta samþykktum þess félags sem fyrir er og færa niður eignarhluti um leið og samningar við lánadrottna verða mun hagstæðari. Líklegt er að hlutafé endurskipulagðs félags verði alls 500 þús kr. til 4 milljónir kr. Reykjanesbær mun þá leggja fram hlutafé í samræmi við eignarhlut sinn, 56%.??

6. Skv. fréttatilkynningu verður Eignarhaldsfélagið Fasteign í eigu 9 sveitarfélaga ásamt Arion banka. Hver er ástæða þess að ný fjármálastofnun kemur að rekstri Fasteignar?
Í efnahagshruninu féll Sparisjóður Mýrarsýslu m.a. úr skaftinu sem eigandi í EFF og Arion banki tók yfir skuldbindingar hans, þ.m.t. leigu á húsnæði bankans í Borgarnesi. Arionbanki hefur valið að njóta hagstæðra samninga og vera þannig áfram í félaginu með umrædda eign.

7. Hver hefur árlegur viðhaldskostnaður Fasteignar hf. verið að meðaltali vegna þeirra eigna sem Reykjanesbær hefur leigt af félaginu, frá þeim tíma sem Fasteign hf. var stofnað?
Um er að ræða utanhússviðhald, sem hefur verið um 0,5% af stofnverði. Minnt er á að bærinn sá sjálfur áður um allt innanhússviðhald, samkvæmt fyrri samningum.

8. Hvað getur Reykjanesbær reiknað með að þurfa að eyða í viðhald og rekstur fasteignanna?
Þegar er gert ráð fyrir þessu í fjárhagsáætlun Reykjanesbæjar fyrir árið 2012. Samtals er viðhald fasteigna 150 m.kr. Þar af er ytra viðhald vegna fasteigna frá EFF 75 m.kr árið 2012. Utanumhald vegna fasteigna er áætlað 10 m.kr. Lögbundnar tryggingar eru áfram hjá EFF eins og var.

9. Í fréttatilkynningu er greint frá því að gert sé ráð fyrir að leigugreiðslur lækki um og yfir 50% fyrstu árin frá því sem nú er. Hversu lengi er gert ráð fyrir að þetta lækkunarástand vari?
Lækkun leigu varir út allt samningstímabilið. Gert er ráð fyrir að meiri lækkun gildi til ársins 2014 en eftir það verði leigulækkunin nær 30-45% á ári (þetta er þó bundið gengisþróun og vísitölu eins og fyrri samningar). Þetta hærra afsláttartímabil er veitt til að skapa sveitarfélögunum svigrúm til styrkja stöðu sína úr kreppu og ef þau óska að kaupa eignirnar til baka að loknu 3 ára tímabili, þótt þau hafi heimild til að gera það fyrr.?

10. Hver verður árleg húsaleiga til Fasteignar meðan að lækkunarástand varir?
Alltaf er um leigulækkun að ræða frá núverandi samningum, en sé átt við leigulækkun næstu 3 ár, er leigulækkunin
2012 791 m.kr (61%)
2013 713 m.kr (55%)
2014 672 m.kr (52%)

11. Hvað tekur við eftir að lækkunarástandi lýkur?
Leigulækkun er áframhaldandi út allan leigutímann. Leigulækkun eftir 2014 er áætluð 38% eða 493 m.kr árlega.

12. Í fréttatilkynningu er sagt frá því að leigutakar eigi þess kost að kaupa leigueignir á mun hagstæðara verði en núverandi samningar gera ráð fyrir. Það gefur leigutökum mikið svigrúm er varðar endurfjármögnun og endurskipulagningu á þeirra eigin fjárhag. Við hvaða mikla svigrúm er átt?
Í fyrri samningum, sem nú er verið að breyta, var miðað við endurkaup á framreiknuðu kostnaðarverði eignar eða nýju verðmati, það sem hærra væri. Nú er miðað við uphæð láns að baki eign, sem er umtalsvert lægra. ?

13. Hafa kjörnir fulltrúar í bæjarstjórn Reykjanesbæjar látið skoða þetta mikla svigrúm og velt því fyrir sér hvort nýta megi það til hagsbóta fyrir íbúa Reykjanesbæjar?
Grundvöllur þess að eiga kost á að kaupa eignirnar aftur frá Fasteign og inn í bæjarsjóð er að ganga frá þeim nýju leigusamningum sem nú liggja fyrir. Endurkauparegla í nýjum samningum er bæði rýmri í tíma og mun hagstæðari. Þetta gefur bænum færi á að skoða kaup á eignum þar sem það á við, á tíma sem hentar. Nú er lögð áhersla á að greiða niður skuldir sveitarfélagsins til að uppfylla ný skilyrði laga um 150% skuldahlutfall. Vilji er til að skoða þetta gaumgæfilega þegar nýir leigusamningar hafa verið frágengnir.??

14. Óskað er eftir sundurliðun á því hvaða kostnaður verður lagður til grundvallar húsaleigu, þannig að hver kostnaðarþáttur verði sýndur sem prósenta af virði eigna.

Kostnaður tekur fyrst og fremst mið af stöðu láns að baki eign. Um leið og leigugreiðsla fer í að greiða niður lánið, lækkar það samsvarandi en eignamyndunin verður hjá sveitarfélaginu. Í lok leigutíma getur sveitarfélagið keypt eignina til baka (eins og gildir allt leigutímabilið) með því að greiða upp það sem eftir er lánsins, sem eðlilega væri þá nánast uppgreitt. Sem fyrr eru skuldir EFF bundnar evrugengi eða vísitölu. Þeir samningar sem snúa að Glitni voru í evrum og breyttust ekki hvað þetta varðar, en öll lán við Íslandsbanka eru nú í íslenskum krónum. Ákveðið var að setja allt að 5% álag á greiðslur af lánum. Það er til að tryggja að í félaginu sé öryggissjóður sem samsvari eins mánaðar greiðslu af lánum EFF og að lágmarkskostnaður við umsjón sé greiddur. Líklegt er að þetta hlutfall verði lægra en 5% en það fer eftir uppreiknaðri sjóðsstöðu Eff, þegar allar tölur hafa verið teknar saman í kjölfar þeirrar vinnu sem nú fer fram.
Sé óskað frekari upplýsinga er mér ljúft og skylt að svara þeim,

Með kveðju,
Árni Sigfússon, bæjarstjóri