Fasteign hf. – Pólitískar eða viðskiptalegar forsendur?

Samkvæmt lögum er sveitarfélögum gert skylt að halda rekstri fasteigna sinna í sérstökum rekstrareiningum. Þar með verður fasteignarekstur sveitarfélaga sjálfstæð eining sem síðan leigir stofnunum sveitarfélaganna húsnæðið til baka. Í framhaldi hafa stjórnendur margra sveitarfélaga í dag spurt sig hvort ekki sé kjörið að ganga skrefinu lengra og láta sérhæfða aðila í slíkum rekstri sjá um að eiga og reka þær fasteignir sem sveitarfélögin þurfa á að halda. Þessi nálgun er alfarið í samræmi við kjarnann í þeim viðskiptalegu forsendum sem ríkja í dag. Sérhæfing og skilgreining á kjarnastarfsemi eru lykilatriði í nútímarekstri. Hluti af þessu er að leigumarkaður er mikið að styrkjast á Íslandi til samræmis við það sem tíðkast víðast hvar annars staðar í heiminum. 100% íbúðarlán má í raun segja að sé angi af og skref í áttina að leigumarkaði. Í stað þess að aðili leigi fasteign þá leigir hann fjármagn til ráðstöfunar í húsnæði. En velur sér þó að sjá um allan rekstur og viðhald fasteignarinnar.

Áður varð stór hluti af eignamyndun fólks hér á landi í formi eignar þess í húsnæði. Lífeyrissjóðakerfið var ekki nærri eins sterkt og nú er, ásamt því að verðbólga var oft á tíðum mjög mikil. Við horfum fram á mikið breyttar forsendur í dag, stöðugleiki er meiri og nýir og öflugir valkostir bjóðast er varða lífeyrissjóði. En þrátt fyrir það er sterkt í þjóðarsálinni að eiga fasteignir og miklar tilfinningar því tengdar. Mörgum finnst jafnvel að það eitt að eiga fasteign sé stór áfangi í baráttu fyrir eigin sjálfstæði og öryggi. Í raun er ekkert skrítið við þessar sterku tilfinningar þar sem langan tíma getur tekið að laga sig að breyttum aðstæðum. En raunin er samt sú að aðstæður eru mikið breyttar hvað þetta varðar. Aðstæður hafa breyst til samræmis við það sem gerist annars staðar í heiminum. Í fjölmörgum borgum víða um heim býr langstærstur hluti íbúa alla sína tíð í leiguhúsnæði og eignamyndun þeirra á sér stað í gegnum lífeyrissjóði og margs konar verðbréfaeignir. Langstærstur hluti almennings hefur áttað sig á þessu.

Í aðdraganda kosninga hafa pólitíkusar hins vegar reynt að nýta sér þessar tilfinningar fólks eða leifarnar af þeim sér til framdráttar og slegið um sig með villandi og illa rökstuddum málflutningi. Án þess að leggja fram forsendur hafa þeir hent fram tölum og látið í veðri vaka að þar færi hinn stóri sannleikur með hinu endanlega svari. Þar með hafa þeir gert mál sem alfarið byggir á viðskiptalegum forsendum að pólitísku tilfinningamáli. Í því sambandi er merkilegt að skoða hvernig hægt hefur verið að snúa umræðunni um Eignarhaldsfélagið Fasteign, sem er 35% í eigu Reykjanesbæjar, upp í pólitíska umræðu. Málið var samþykkt í bæjarstjórn 10-0 eftir að lögð höfðu verið fram víðtæk gögn um málið sem við verðum að gera ráð fyrir að allir aðilar sem afstöðu tóku hafi kynnt sér til hlítar. Að baki ákvörðun allra þeirra fulltrúa, frá ólíkum flokkum og ráðgjafa sem afstöðu tóku, voru mjög góðar viðskiptalegar forsendur. Það undirstrikar að málið hefur lítið með pólitík að gera líkt og sjá má af úrslitum atkvæðagreiðslunnar og því að í stjórn Fasteignar sitja einnig menn frá ólíkum flokkum, Árni Sigfússon frá Sjálfstæðisflokki og Lúðvík Bergvinsson frá Samfylkingu.

Hjá Sjálfstæðisflokknum í Reykjanesbæ er sú ákvörðun sem tekin var með sölu eigna til Eignarhaldsfélagsins Fasteignar hf. ekki byggð á tilfinningum heldur á viðskiptalegum forsendum. Eins og oft vill verða þá geta forsendur og aðstæður á markaði breyst sem gera það að verkum að endurskoða þarf fyrri ákvarðanir. Ef svo er að aðstæður hafi breyst þá mun málið verða skoðað á ný út frá viðskiptalegum forsendum en ekki pólitískum. Leigusamningurinn milli Fasteignar og Reykjanesbæjar gerir einmitt ráð fyrir að Reykjanesbær geti endurskoðað ákvörðun sína og keypt til baka eignirnar á 5 ára fresti. Sú ákvörðunin er ekki pólitísks eðlis heldur viðskiptaleg ákvörðun.

Kjartan Þór Eiríksson
Viðskiptafræðingur